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10年前

思えば、10年前、僕がこの会社に入社した時である。

北さんが、押上という駅の真上にたつマンションを購入したため、
僕に、そこを借りてはどうか、、という話をもちかけられたことがある。

胡散臭い上司だったので、鼻っから相手にしていなかったわけだが、
彼曰く、今となれば、それが彼が45歳の時で、初めての投資マンションだったということである。

いまの僕とほぼ同じ年齢ということになる。


それから毎年、一件づつ彼は投資物件を増やしていったわけである。。

あの時も、日本の景気がどん底に向かう一方だったわけだが、
これまでの結果だけでいうと、
あの後、日本の景気は持ち直し、そして今また、下降に転じているわけで、、、
結論からいうと、ようは景気が一サイクル終わったわけ。


そして、北さん曰く、景気が悪い、今こそが、投資をスタートするには最適のタイミングということである。

そのうえ、一サイクル違えど、
僕の年齢も鑑みと、今の景気は、不動産投資をスタートするには絶好のタイミングなのでは。。。 

と彼は、、言ってる訳である。


だけど、考え方はいろいろあるだろうが、マンション投資は、
借金返済、金利分、その他諸々の経費 = 家賃収入 
(元本支払いを優先し、毎年のキャッシュフローをゼロにすること、ようは、
安易なキャピタルゲインを狙わず、物件の売却に踏み切らないことを前提にした投資。)
を考えると、もちろん、物件そのものの収益性に大きく依存することにはなるが、
だいたい、15年から20年のスパンで考えないと、成り立たないと思う。


そういった意味では、北さんのいままでの投資だって、
いままでは、うまくいっているように見えはするものの、
所詮は家賃を返済に充てている限り、そこが滞り、持ち出しはおろか、
急いで物件を売却しなければいけない状態になれば、
一気に、今の状況は急変する可能性があるわけである。
もちろん、そこは高給取りの彼で、いざというときの資金は潤沢に自分名義でもっているだろうから、少々そんなところで収入が枯渇しても、そうは彼も簡単に沈まないだろうが、、
まあ、一般素人のマンション投資のほとんどは、この資金繰りのリスクを軽視するために
失敗するわけである。


といえど、マンション投資の一番大きなリスク、ようは借り手がいなくなる、、、
であり、

ということに関しては、いざというときの資金があろうが、なかろうが、
ここを切り抜けることができなければ、
損幅の大小はともかくとしても、だれが投資しても失敗に終わる。


冷静に考えて、

今後、物件価格が上昇するなんてことは絶対にない。
今後、空き物件はますます増える。
今後、家賃が上がることはありえない(インフレでもおこらない限りは)

を前提にこれからのマンション投資を考えると、


すくなくとも、これから15年いや20年、継続的に借り手がつくマンションでなければ、

絶対に、そのマンション投資は失敗に終わるわけである。


北のおやじは、そこのリスクを、

首都圏で駅近の物件
賃貸物件ではなく、中古分譲マンション
基本ワンルームではなく、それなりの広さのある物件
一つの駅に集中することなく、いろいろな駅に投資を分散

することにより、
とりあえず、この10年間、
どの物件も、最長一ヶ月以上空かせたことはないという。
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